In zeven stappen een einde aan dubbele pet gemeente bij grondexploitatie

Arno Vonk MRICS
In zeven stappen een einde aan dubbele pet gemeente bij grondexploitatie

Waar het gaat om grondexploitatie hebben gemeenten nogal eens een dubbele pet op. Zij zijn namelijk de partij die de kaders stelt voor de ontwikkeling van een stuk grond en tegelijk kunnen ze (delen van) die ontwikkeling zélf op zich nemen. Daar komt bij dat de hoeveelheid afboekingen van gemeentes op grondexploitatie de afgelopen jaren enorm is toegenomen. Om hier een einde aan te maken, heeft de commissie BBV* (Besluit, Begroting en Verantwoording) een aantal nieuwe, aangescherpte richtlijnen opgesteld voor 2016.

De richtlijnen moeten leiden tot minder afboekingen, meer transparantie en eenduidigheid, minder administratieve lasten, en ze vormen alvast een voorbereiding op de naderende Omgevingswet, die naar verwachting in 2018 in werking zal treden.

*Het BBV bepaalt de regelgeving voor gemeenten en provincies met betrekking tot de begroting en verantwoordingsstukken die zij jaarlijks moeten opstellen.

Alle stappen op een rijtje

1) Max 10 jaar!

Door een maximale duur van tien jaar aan grondexploitatie te verbinden, verminder je de risico’s die met langdurige exploitatie gepaard gaan. Alleen bij hoge wijze van uitzondering en met toestemming van de raad kan van deze maximale termijn worden afgeweken.

2) Kostentoerekening

Om de kostentoerekening eenduidig en inzichtelijk te maken, wordt het vanaf 2016 verplicht om de kosten toe te rekenen volgens de richtlijnen van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee worden meteen de administratieve lasten zoveel mogelijk beperkt.

3) Één berekening winstbepaling

Om financieringslasten als onderdeel van de totale kosten inzichtelijk te maken, moet de rente eenduidig toegerekend worden. Dat betekent dat er nog maar één berekening gebruikt wordt voor zowel de BBV als voor de fiscale winstbepaling.

4) Clusteren informatie

Een verplicht onderdeel van de jaarrekening wordt de opname van uitgangspunten bij de waardering van grondexploitatie samen met de overige toelichtingen op de grondexploitaties. Door deze informatie overzichtelijk te clusteren, creëer je meer inzicht in de waardering en hoe deze tot stand gekomen is.

5) Strategische gronden

De categorie NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Gronden) wordt afgeschaft. Gronden die je nog niet als bouwgrond kunt kwalificeren komen op de balans te staan onder het kopje Materiële Vaste Activa (MVA) en noemen we ‘strategische gronden’. Zo wordt het lastiger om gronden in een (te) vroeg stadium te kwalificeren als exploitatiegrond, maar behoud je het inzicht. Hiermee is het toerekenen van rente en andere kosten ook niet langer mogelijk voor gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen.

6) Alleen exploitatiegrond op de balans

Is een grond nog niet in exploitatie genomen? Dan kun je hiervoor ook geen rente en andere kosten toerekenen. Zolang onzeker is of de te maken kosten ook daadwerkelijk terugverdiend kunnen worden, zijn de mogelijkheden om kosten toe te rekenen beperkt. Dat voorkomt grote afboekingen zoals die de afgelopen jaren veelvuldig hebben plaatsgevonden.

7) Nieuwe waarderingsregels

De waarde van strategische gronden wordt bepaald op basis van de verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder huidige bestemming). Gronden die vanaf 1 januari 2016 worden aangekocht, moeten gewaardeerd worden volgens nieuwe waarderingsregels. Om de grondportefeuille te kunnen evalueren en duidelijkheid te krijgen over de bestemming van de gronden, is hierbij gekozen voor een overgangsbepaling van vier jaar. Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden waarmee de marktwaarde wordt vastgesteld die hoort bij de dan geldende bestemming. Bij waardevermindering betekent dit een afwaardering van deze gronden.

Vergelijkbare rekenmethodiek

Een uniforme berekening op bepaalde punten en meer hierover zal zorgen voor een eerlijkere toerekening van kosten. Ook IGG zal deze aanwijzingen in de eigen modellen verwerken, zodat er een goed vergelijkbare rekenmethodiek ontstaat. De aanpassingen hebben natuurlijk wel bepaalde gevolgen voor gemeenten. Dat zal hem met name zitten in de gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen. Veel van deze gronden zijn in een positievere markt aangekocht, met hogere grondwaarden en een al langere periode van rentederving. Deze kosten kunnen nu niet allemaal aan de gebruiker van de gronden worden doorbelast, wat een verliespost voor gemeenten tot gevolg kan hebben.

Hulp nodig bij het opstellen van uw grondexploitaties?

Wilt u meer weten over grondexploitaties? IGG is een specialist in het opstellen van onderbouwde grondexploitaties. Neem dan contact op met Arno Vonk: (070) 514 54 20 of a.vonk@igg.nl

 

Onze specialist binnen IGG Bointon de Groot

Twitter LinkedIn Mail
 

Arno Vonk MRICS

Neem contact met ons op Voor vragen kunt u vrijblijvend contact opnemen met onze specialist
 

IGG Bointon de Groot

Adres : Prinses Catharina Amaliastraat 32
2496 XD Den Haag
Post : Postbus 85767
2508 CL Den Haag
Tel : 070 514 54 20
Fax : 070 514 32 31
E-mail : info@igg.nl

Onze partners

IGG Bointon de Groot is een actieve partner binnen de bouwwereld. IGG denkt
graag mee met trends en ontwikkelingen. Enkele belangrijke partners van ons zijn:

Partners